Bayerns Sozialwohnungen: Bestand schrumpft trotz Fördermilliarden

Bayern hat ein Wohnungsproblem. Der Bestand an belegungsgebundenen Wohnungen sinkt seit Jahren. Neue Sozialwohnungen entstehen zu langsam, um den Schwund zu kompensieren. Das trifft vor allem Menschen mit kleinen Einkommen in Ballungsräumen wie München, Augsburg und Nürnberg.

Mehr Abgänge als Zugänge

Das Kernproblem ist strukturell. Sozialwohnungen unterliegen Belegungsbindungen, die zeitlich begrenzt sind. Nach Ablauf dieser Fristen, oft nach 25 bis 30 Jahren, darf der Eigentümer die Wohnung frei vermieten. Die Miete steigt, der Sozialcharakter entfällt.

Genau das passiert in Bayern massenhaft. Jedes Jahr fallen tausende Wohnungen aus der Sozialbindung heraus. Die neu errichteten Einheiten reichen nicht aus, diesen Verlust auszugleichen. Unter dem Strich schrumpft der Bestand.

Bayernweit gibt es noch rund 140.000 geförderte Mietwohnungen mit Belegungsbindung. Vor einigen Jahrzehnten waren es deutlich mehr. Der Rückgang zieht sich durch alle Regierungsbezirke, ist aber in den Städten am spürbarsten.

Förderung reicht nicht aus

Die Bayerische Staatsregierung stellt jährlich Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau bereit. Zuletzt wurden die Programme aufgestockt. Doch die Wirkung bleibt hinter den Erwartungen zurück.

Dafür gibt es mehrere Gründe. Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Gestiegene Zinsen verteuern die Finanzierung zusätzlich. Viele Investoren rechnen sich Sozialbauvorhaben schlicht nicht mehr. Selbst mit staatlichen Zuschüssen bleiben die Margen dünn.

Kommunen und gemeinnützige Wohnungsunternehmen springen ein, wo es geht. Doch ihre Kapazitäten sind begrenzt. Private Investoren ziehen sich aus dem geförderten Segment zurück. Das Angebot an neuen Sozialwohnungen bleibt weit unter dem Bedarf.

München als Extrembeispiel

Nirgendwo in Bayern ist der Druck auf dem Wohnungsmarkt größer als in München. Die Landeshauptstadt verzeichnet eines der teuersten Mietniveaus in Deutschland. Gleichzeitig sinkt hier der Bestand an Sozialwohnungen besonders stark.

Die Stadt München versucht gegenzusteuern. Sie setzt auf eigene städtische Wohnungsbaugesellschaften und verpflichtet private Bauherren in bestimmten Gebieten zur Errichtung von Sozialwohnungen. Dennoch reicht das nicht. Hunderttausende Münchner Haushalte haben grundsätzlich Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Die verfügbaren Wohnungen sind ein Bruchteil davon.

Wer betroffen ist

Sozialwohnungen sind für Menschen gedacht, die sich den freien Wohnungsmarkt nicht leisten können. Das sind Geringverdiener, Rentner mit kleiner Rente, Alleinerziehende und kinderreiche Familien. Auch Menschen mit Behinderung oder nach Phasen der Wohnungslosigkeit sind auf günstige Wohnungen angewiesen.

Für diese Gruppen gibt es kaum Alternativen. Steigt die Miete, fehlt das Geld für andere Grundbedürfnisse. Wer keine Sozialwohnung bekommt, ist auf Transferleistungen angewiesen oder muss in ungünstigere Lagen ausweichen. Der Druck auf das Umland der großen Städte wächst dadurch ebenfalls.

Politischer Handlungsdruck steigt

Die Wohnungsbaupolitik steht in Bayern unter Druck. Oppositionsparteien fordern schärfere Maßnahmen. Dazu gehören längere Belegungsbindungen, höhere Förderquoten und mehr Einfluss der öffentlichen Hand auf Grundstücke.

Die Staatsregierung betont ihre Förderanstrengungen. Sie verweist auf Programme zur Verbilligung von Baukrediten und auf erhöhte Zuschüsse für Kommunen. Kritiker halten das für unzureichend. Solange mehr Wohnungen aus der Bindung fallen als neue entstehen, dreht sich die Spirale nach unten weiter.

Eine strukturelle Lösung erfordert langen Atem. Neue Sozialwohnungen brauchen Jahre von der Planung bis zur Fertigstellung. Grundstücke in den Städten sind knapp und teuer. Und die auslaufenden Bindungen der kommenden Jahre sind bereits absehbar.

Fazit

Bayern verliert bezahlbaren Wohnraum schneller als er entsteht. Die Förderprogramme des Freistaats sind ein richtiger Schritt, aber nicht ausreichend. Ohne eine deutliche Ausweitung des geförderten Neubaus und längere Belegungsfristen wird der Bestand an Sozialwohnungen weiter sinken. Die Folgen treffen die schwächsten Haushalte im Freistaat am härtesten.