Grundsteuer 2025: Bayerns Kommunen setzen auf unterschiedliche Hebesätze
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Die Grundsteuerreform gilt seit 2025. Doch wer automatisch mit höheren Zahlungen rechnet, liegt nicht immer richtig. In Bayern entscheiden die Kommunen selbst über ihre Hebesätze. Das Ergebnis ist ein Flickenteppich: Manche Gemeinden verlangen mehr, andere weniger als zuvor.
Neue Berechnungsgrundlage ab 2025
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt. In Westdeutschland stammten diese Werte aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935. Sie spiegelten die tatsächliche Wertentwicklung von Immobilien längst nicht mehr wider.
Bayern hat bei der Reform einen Sonderweg gewählt. Der Freistaat nutzt ein eigenes Flächenmodell zur Berechnung. Grundlage sind Grundstücksfläche und Gebäudefläche, nicht der Verkehrswert der Immobilie. Das Bayerische Staatsministerium des Innern hat klargestellt: Ab 2025 errechnet sich die Grundsteuer in Bayern nach diesen neuen Berechnungsgrundlagen.
Kommunen bestimmen die Höhe selbst
Den Hebesatz legen die Gemeinden fest. Steigen die Messbeträge durch die Neubewertung, können Kommunen den Hebesatz senken, um die Gesamtbelastung stabil zu halten. Steigen die Messbeträge dagegen kaum oder fallen sie, kann der Hebesatz angehoben werden.
Genau das passiert derzeit in Bayern. Innenminister Joachim Herrmann hat betont: Wenn die Grundsteuer in einer Stadt wie Erlangen teurer wird, liegt das allein in der Verantwortung der jeweiligen Kommune.
Belastungsverschiebung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien
Die Neubewertung hat einen weiteren Effekt. Die Messbeträge für Nichtwohngrundstücke, also Gewerbeimmobilien, sind durch die Reform vielerorts stark gesunken. Bei Wohngrundstücken fällt dieser Rückgang geringer aus. Das führt zu einer Verschiebung der Steuerlast: Wohneigentümer tragen im Verhältnis zu Gewerbeeigentümern künftig einen größeren Anteil.
Auswirkungen auf Mieter und Eigentümer
Eigentümer vermieteter Wohnungen dürfen die Grundsteuer vollständig auf die Mieter umlegen. Das ist gesetzlich erlaubt. Viele Mieter erhalten 2026 erstmals eine Betriebskostenabrechnung, die die Reform vollständig abbildet. In einzelnen Fällen steigt die abgerechnete Grundsteuer gegenüber dem Vorjahr um mehrere Hundert Euro.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften gilt: Der WEG-Verwalter ist nicht zuständig. Jeder Eigentümer muss die Grundsteuer für seine Einheit selbst beim Finanzamt klären und direkt an die Kommune zahlen.
Noch kein Bescheid erhalten?
Manche Eigentümer warten noch auf ihren neuen Grundsteuerbescheid. Solange kein neuer Bescheid vorliegt, gilt der alte weiter. Eigentümer sollten beim zuständigen Finanzamt nachfragen, wenn der Bescheid ausbleibt.
Einzelfälle aus Bayern
Im Landkreis Cham kann die neue Grundsteuer für einzelne Eigentümer teurer werden. Das hängt vom jeweiligen Grundstück und dem Hebesatz der Gemeinde ab. Pauschalaussagen lassen sich hier nicht treffen. Jede Kommune in Bayern trifft ihre eigene Entscheidung.
Ziel der Reform war von Anfang an nicht, die Steuereinnahmen der Gemeinden zu steigern, sondern eine gerechtere Verteilung der Steuerlast. Ob das gelingt, hängt vom Verhalten der einzelnen Kommunen ab.
Fazit
Die Grundsteuerreform bedeutet nicht automatisch höhere Abgaben. Die Höhe der Grundsteuer liegt in Bayern bei den Kommunen. Wer wissen will, ob er mehr oder weniger zahlt, muss den Hebesatz seiner Gemeinde prüfen und den neuen Bescheid abwarten. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.
