Grundsteuer: Bayerns Kommunen kassieren 10,4 Prozent mehr
Bayerns Kommunen haben die Grundsteuerreform genutzt, um ihre Einnahmen deutlich zu steigern. Die Grundsteuereinnahmen kletterten im vergangenen Jahr um durchschnittlich 10,4 Prozent. Das geht aus Zahlen des Statistischen Bundesamts hervor, über die die „Welt am Sonntag“ berichtete. Über 2.000 Kommunen im Freistaat durften ihre Hebesätze selbst festlegen. Viele taten das offenbar zu ihrem finanziellen Vorteil.
Hintergrund: Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Der Ausgangspunkt liegt im Jahr 2018. Damals erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsgrundlage für verfassungswidrig. Die sogenannten Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935. Diese veralteten Werte spiegelten die tatsächlichen Immobilienpreise längst nicht mehr wider.
Das Gericht setzte eine Frist. Bis Ende 2024 mussten neue Regeln in Kraft sein. Der Bund verabschiedete 2019 ein neues Bundesgesetz. Bayern entschied sich jedoch für einen eigenen Weg. Der Freistaat machte von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch und schuf damit ein eigenes Berechnungsmodell, das sogenannte Flächenmodell.
Bayerns Sonderweg: Das Flächenmodell
Im Bundesmodell fließen Grundstückswerte und Mieten in die Berechnung ein. Bayern setzt auf ein einfacheres Verfahren. Maßgeblich sind die Fläche des Grundstücks und die Fläche des Gebäudes. Lage und Wert der Immobilie spielen eine untergeordnete Rolle.
Kritiker sehen darin ein Problem. Teure Lagen in München oder Nürnberg werden kaum stärker belastet als günstige Grundstücke auf dem Land. Befürworter loben die Einfachheit und Transparenz des Modells.
Kommunen legen Hebesätze selbst fest
Unabhängig vom Berechnungsmodell behalten die Kommunen eine wichtige Stellschraube: den Hebesatz. Dieser Faktor bestimmt, wie hoch die tatsächliche Steuerlast ausfällt. Genau hier liegt der Kern der aktuellen Kritik.
Viele Kommunen haben ihre Hebesätze angehoben. Die Folge: Eigentümer zahlen deutlich mehr als zuvor. In Bayern liegt der Anstieg der Einnahmen mit 10,4 Prozent besonders hoch.
Wirtschaft schlägt Alarm: Verdeckte Steuererhöhung
Bayerische Wirtschaftsvertreter reagieren mit scharfer Kritik. Sie warnen vor verdeckten Steuererhöhungen. Die Reform sollte ursprünglich aufkommensneutral gestaltet werden. Das bedeutet: Kommunen sollten durch die Reform nicht mehr Geld einnehmen als zuvor.
Dieses Versprechen sehen viele Wirtschaftsvertreter gebrochen. Die Kombination aus neuer Berechnungsgrundlage und angehobenen Hebesätzen führe in vielen Fällen zu einer echten Mehrbelastung. Betroffen sind Eigentümer von Wohnimmobilien ebenso wie Gewerbetreibende.
Besonders Unternehmen mit großen Grundstücken spüren die Veränderung. Für sie kann die Grundsteuer ein erheblicher Kostenfaktor sein. Steigende Grundsteuerbelastungen können Investitionen bremsen und den Wirtschaftsstandort belasten.
Unsicherheit in den Kommunen
Nicht alle Kommunen profitierten gleichermaßen. Gerade kleinere Gemeinden kämpften lange mit Unsicherheiten darüber, wie sich die neuen Bewertungsregeln auf ihre Einnahmen auswirken würden. Landkreiskommunen im Großraum Dachau etwa bangten zeitweise um ihre Grundsteuereinnahmen.
Für viele Bürgermeister ist die Grundsteuer eine der wenigen verlässlichen Einnahmequellen. Sie finanziert Schulen, Straßen und kommunale Infrastruktur. Der Druck, ausreichende Einnahmen zu sichern, ist hoch. Das erklärt, warum viele Kommunen die Hebesätze nach oben angepasst haben.
35 Millionen Immobilien neu bewertet
Bundesweit mussten rund 35 Millionen Immobilien neu bewertet werden. Das war ein enormer bürokratischer Aufwand. Finanzämter und Kommunen arbeiteten jahrelang an der Umsetzung. Viele Eigentümer warteten lange auf ihren neuen Grundsteuerbescheid.
Seit Anfang 2025 gilt die neue Grundsteuer flächendeckend. Die Frage, ob die neue Last gerecht verteilt ist, bleibt offen.
Reform mit Nebenwirkungen
Die Grundsteuerreform hat ihr verfassungsrechtliches Ziel erreicht. Veraltete Einheitswerte gehören der Vergangenheit an. Doch der Reformprozess hat eine Nebenwirkung offenbart: Viele Kommunen nutzen den Spielraum bei den Hebesätzen konsequent aus. Ein Anstieg der Einnahmen um 10,4 Prozent in Bayern zeigt das deutlich. Für Eigentümer und Unternehmen bedeutet das eine höhere Grundsteuerbelastung als zuvor. Die politische Debatte über Aufkommensneutralität und faire Verteilung dürfte weiter anhalten.
