Grundstückspreise in Bayern: So lesen Sie Bodenrichtwerte

Wer in Bayern ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, braucht eine verlässliche Preisorientierung. Der Freistaat stellt dafür mehrere digitale Werkzeuge bereit. Die Bodenrichtwerte für ganz Bayern sind online abrufbar, kartiert und in vielen Fällen kostenlos.

Was sind Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Lagewert eines Bodens an. Sie werden in Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Die örtlichen Gutachterausschüsse ermitteln diese Werte regelmäßig auf Grundlage tatsächlich abgeschlossener Kaufverträge aus der jeweiligen Region.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert. Der tatsächliche Marktpreis eines Grundstücks liegt in der Praxis oft höher. Individuelle Faktoren wie Zuschnitt, Erschließung oder Bebaubarkeit beeinflussen den Preis dabei erheblich.

Bayerns digitale Auskunftssysteme im Überblick

VBORIS: Das bayerische Kernportal

Das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem, kurz VBORIS, ist das zentrale bayerische Auskunftswerkzeug. Es ist über das BayernPortal zugänglich. Nutzer wählen per Klick einen Punkt auf der Karte; daraufhin erscheinen die zugehörigen Bodenrichtwertinformationen sowie der zuständige Gutachterausschuss. Diese Basisinformationen sind kostenlos.

Die Darstellung erfolgt vor dem Hintergrund amtlicher Karten und Luftbilder. Zonen mit einheitlichen Bodenrichtwerten sind farblich gekennzeichnet.

BayernAtlas: Karten und Luftbilder kombiniert

Der BayernAtlas ist der offizielle Kartenviewer des Freistaates Bayern. Er verbindet Topografiekarten, Luftbilder und zahlreiche Themenkarten, darunter auch Bodenrichtwertinformationen. Das Portal richtet sich an Privatpersonen ebenso wie an Fachleute.

BORIS-D: Das bundesweite Gemeinschaftsportal

Seit dem 12. März 2019 ist BORIS-D online. Es ist ein gemeinsames Projekt mehrerer Bundesländer mit dem Ziel einer einheitlichen, webbasierten Darstellung von Bodenrichtwerten über Ländergrenzen hinweg. Bayern ist Teil dieses Verbunds. Wer Vergleiche zwischen Regionen verschiedener Bundesländer anstellen will, findet hier eine geeignete Grundlage.

Wann fallen Gebühren an?

Die Basisabfrage über VBORIS ist kostenlos. Registrierung und Kontonutzung bei BORIS Bayern sind ebenfalls ohne Entgelt. Wer jedoch eine amtliche Bodenrichtwertauskunft benötigt, muss mit Kosten rechnen. Die Höhe der Gebühren legt jeder Gutachterausschuss selbst fest; sie variieren je nach Region und Auskunftsumfang.

Amtliche Auskünfte sind vor allem bei Kaufvertragsverhandlungen, Erbschaftsangelegenheiten oder gerichtlichen Verfahren relevant. Für eine erste Einschätzung reicht die kostenlose Online-Abfrage in der Regel aus.

Aktuelle Daten: Stichtag 1. Januar 2026

Im Landkreis Donau-Ries wurden die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 bereits fortgeschrieben. Grundlage sind die Kaufpreise aus den Jahren 2024 und 2025. Diese Werte sind ab sofort kostenlos online abrufbar.

Bodenrichtwert und Grundsteuer: Kein Zusammenhang in Bayern

Ein verbreitetes Missverständnis betrifft die Grundsteuer. Im bayerischen Flächenmodell werden Bodenrichtwerte für die Grundsteuerberechnung nicht benötigt. Bayern hat sich bei der Grundsteuerreform für ein eigenständiges Modell entschieden, das auf der Grundstücksfläche und der Gebäudefläche basiert, nicht auf dem Bodenwert.

Wer seinen Bodenrichtwert abfragt, tut dies daher für andere Zwecke: Kaufentscheidungen, Bewertungen oder allgemeine Marktkenntnis.

Fazit

Bayern stellt Grundstückseigentümern und Kaufinteressenten ein digitales Auskunftssystem bereit. VBORIS, BayernAtlas und BORIS-D ermöglichen eine schnelle, kostenlose Ersteinschätzung von Bodenpreisen. Für rechtsverbindliche Auskünfte ist der jeweilige Gutachterausschuss zuständig.