Immobilienmarkt Bayern: Speckgürtel hängt viele Regionen ab
Der bayerische Immobilienmarkt spaltet sich weiter auf. Während der Speckgürtel rund um München an Attraktivität gewinnt, stagnieren oder sinken die Preise in strukturschwächeren Teilen des Freistaats. Dieser Trend ist kein kurzfristiges Phänomen. Er dürfte sich nach Einschätzung von Experten noch über Jahre fortsetzen.
Bundesweit bei 3.129 Euro pro Quadratmeter
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Deutschland liegt aktuell bei 3.129 Euro. Das zeigen aktuelle Auswertungen des Immobilienportals immowelt für März 2026. Bayern liegt traditionell deutlich über diesem Bundesdurchschnitt. Besonders die Landkreise rund um München treiben den Schnitt nach oben.
Die Preise im Münchner Umland gehören zu den höchsten in ganz Deutschland. Käufer, die sich die Innenstadt nicht leisten können, weichen auf Gemeinden wie Starnberg, Ebersberg oder Dachau aus. Das treibt dort die Nachfrage und damit die Preise.
Bauzinsen bremsen, aber strukturelle Nachfrage bleibt
Der Rückgang der Immobilienpreise in der Vergangenheit hing eng mit den gestiegenen Bauzinsen zusammen. Baugeld hatte sich in der ersten Phase der Zinswende deutlich verteuert. Das bremste die Nachfrage spürbar. Viele Kaufinteressenten warteten ab.
Doch dieser Effekt verliert an Wirkung. Die Nachfrage nach Wohnraum im wirtschaftsstarken Süden Deutschlands bleibt hoch. Der Arbeitsmarkt in der Metropolregion München zieht weiter Fachkräfte an. Wohnraum in der Stadt ist knapp. Das erhöht den Druck auf das Umland.
Experten des Finanzierungsdienstleisters Dr. Klein rechnen nicht mit einem deutlichen Rückgang der Preise. Weder bei Immobilien noch bei den Bauzinsen sei in absehbarer Zeit ein starker Einbruch zu erwarten. Kaufinteressenten sollten sich individuell beraten lassen.
IW-Prognose: Starke Regionen wachsen, schwache verlieren
Das Institut der deutschen Wirtschaft hat eine Prognose zur regionalen Preisentwicklung bis 2035 veröffentlicht. Das Ergebnis ist eindeutig: In wirtschaftsstarken Regionen steigen die Immobilienpreise weiter. In strukturschwachen Kreisen sinken sie.
Für Bayern bedeutet das eine Zweiteilung. Der Großraum München und weitere prosperierende Regionen wie Nürnberg oder Augsburg dürften stabile bis steigende Preise verzeichnen. Ländliche Kreise in Teilen Niederbayerns oder der Oberpfalz können dagegen unter Druck geraten.
Warum das Umland profitiert
Der Speckgürtel rund um München gilt als Sonderfall. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut. S-Bahn-Verbindungen machen viele Umlandgemeinden für Pendler attraktiv. Gleichzeitig bieten sie mehr Platz und oft niedrigere Preise als die Landeshauptstadt selbst.
Dieses Muster kennt man aus anderen europäischen Großstädten. Wer nicht im Zentrum kaufen kann, kauft eben am Rand. Das erhöht die Preise dort kontinuierlich. Mittelfristig gleichen sich die Preisniveaus zwischen Stadt und Umland stärker an.
Strukturschwache Regionen vor anderen Herausforderungen
Anders sieht es in Regionen aus, die wirtschaftlich weniger dynamisch sind. Dort fehlt es an Arbeitsplätzen und Infrastruktur. Junge Menschen ziehen weg. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt. Das drückt auf die Preise.
Eigentümer in solchen Regionen müssen mit stagnierenden oder sinkenden Immobilienwerten rechnen. Für Käufer können sich dort aber Gelegenheiten ergeben. Der Einstiegspreis ist deutlich niedriger als in den Ballungszentren.
Was Käufer und Eigentümer jetzt wissen müssen
Der Immobilienmarkt in Bayern ist kein einheitlicher Markt. Standort entscheidet. Ein Haus im Landkreis München hat eine andere Preisentwicklung als ein vergleichbares Objekt in einem strukturschwachen Kreis. Diese Unterschiede werden bis 2035 größer, nicht kleiner.
Wer in Bayern kaufen will, sollte die langfristige wirtschaftliche Entwicklung der jeweiligen Region genau analysieren. Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Bevölkerungsentwicklung sind entscheidende Faktoren. Finanzierungskonditionen sollten sorgfältig geprüft werden.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Bayern folgt einem klaren Muster: Wirtschaftsstärke zieht Kapital an. Das Münchner Umland profitiert von seiner Lage und Infrastruktur. Andere Regionen im Freistaat können da nicht mithalten. Die IW-Prognose bis 2035 bestätigt diesen Trend. Käufer und Investoren sollten genau hinschauen, wo sie ihr Geld anlegen.
