Mietpreise in Bayern: Franken schlägt München deutlich

München kostet. Das ist keine neue Erkenntnis. Doch wie groß das Mietgefälle innerhalb Bayerns tatsächlich ist, zeigt ein genauerer Blick auf die regionalen Daten. Fränkische Städte wie Hof, Coburg oder Ansbach bieten Mietern Konditionen, die im Freistaat kaum noch zu finden sind.

München: Über 20 Euro pro Quadratmeter

Die Landeshauptstadt ist Bayerns teuerster Mietmarkt. Die Durchschnittsmiete liegt in München bei 20,05 Euro pro Quadratmeter. Wer eine 80-Quadratmeter-Wohnung sucht, zahlt damit allein für die Kaltmiete über 1.600 Euro monatlich.

Selbst das nähere Umland bleibt teuer. Neubiberg, direkt südlich der Stadt gelegen, verzeichnet eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 13,84 Euro pro Quadratmeter. Grünwald folgt mit 13,08 Euro. Selbst Rosenheim, das als moderater Standort gilt, lag bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung zuletzt bei rund 831 Euro Kaltmiete monatlich.

Mittelzentren teurer als ihr Ruf

Auch Augsburg, Regensburg und Ingolstadt bieten keine echte Entlastung. In Augsburg liegt die Durchschnittsmiete bei rund 10 Euro pro Quadratmeter. Das ist deutlich günstiger als München, aber keineswegs preiswert. Der Anteil wirklich günstiger Wohnungen unter 12 Euro pro Quadratmeter ist in diesen drei Städten gering. Das bestätigen aktuelle Marktdaten aus dem Januar 2026.

Etwas besser stellt sich die Lage im Allgäu dar. In Memmingen und Kempten lassen sich Wohnungen teilweise für rund 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter finden. Für Familien oder Berufseinsteiger kann das ein echter Vorteil sein.

Franken: Günstige Preise, oft unter 12 Euro

Das deutlichste Preisgefälle zeigt sich in Nordbayern. Fränkische Städte liegen beim Mietpreisniveau spürbar unter dem bayerischen Durchschnitt. Städte wie Hof, Coburg oder Wunsiedel bieten noch Wohnungen unter 8 Euro pro Quadratmeter. Selbst in größeren fränkischen Zentren bleibt die Miete häufig unter 12 Euro.

Der Anteil günstiger Mietwohnungen ist dort deutlich höher als in Augsburg, Regensburg oder Ingolstadt. Wer beruflich flexibel ist und keinen täglichen Weg nach München benötigt, findet in Franken attraktive Möglichkeiten.

Günstig wohnen: Was zählt neben der Kaltmiete?

Günstige Kaltmiete bedeutet nicht immer niedrige Gesamtkosten. Wer aus dem Münchner Umland pendelt, zahlt zusätzlich für Fahrtkosten. Ein Bahnmonatsticket aus Rosenheim nach München kostet laut älteren Vergleichsdaten rund 192 Euro. Die Gesamtbelastung kann damit trotzdem moderat bleiben, verglichen mit einer Münchner Wohnung.

In Franken entfällt dieser Kompromiss weitgehend. Wer dort auch arbeitet, profitiert direkt vom niedrigen Mietniveau. Die Kaufkraft reicht weiter, die Lebenshaltungskosten insgesamt sind geringer.

Strukturschwäche oder unterschätzter Vorteil?

Niedrige Mieten sind oft ein Zeichen für schwächere regionale Wirtschaftskraft. Nordbayerische Landkreise kämpfen mit Abwanderung und alternden Strukturen. Doch das Bild verändert sich. Homeoffice und digitale Arbeit machen Wohnort und Arbeitsort unabhängiger voneinander.

Für Selbstständige, Freiberufler oder Beschäftigte mit Remote-Verträgen wird Franken damit zu einer ernsthaften Alternative. Wer 20 Euro pro Quadratmeter in München mit 7 oder 8 Euro in Hof vergleicht, rechnet schnell: Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt das eine monatliche Ersparnis von fast 900 Euro.

Fazit

Bayern ist kein homogener Mietmarkt. Zwischen München und Nordbayern liegen Welten. Wer günstig wohnen will, findet die besten Bedingungen in fränkischen Städten und Landkreisen. Selbst Mittelstädte wie Augsburg oder Regensburg können mit diesem Niveau nicht mithalten. Die Entscheidung für einen günstigeren Wohnort hängt letztlich von der beruflichen Situation ab. Die Zahlen aber sprechen eine klare Sprache.