Wohnimmobilien in München: Was Kapitalanleger derzeit rechnen müssen

Der Münchner Wohnungsmarkt erzählt gerade zwei verschiedene Geschichten. Auf der Kaufseite ist Ruhe eingekehrt: Engel & Völkers weist für Eigentumswohnungen einen Durchschnittspreis von rund 8.660 Euro je Quadratmeter aus, gut ein Drittel Prozent weniger als im Vorjahr. Auf der Mietseite passiert das Gegenteil. Die Angebotsmieten liegen im Mittel bei etwa 25 Euro je Quadratmeter und steigen weiter, wenn auch langsamer als 2023 und 2024.

Für Kapitalanleger ist diese Entkopplung die eigentliche Nachricht. Wer 2021 gekauft hat, zahlte Höchstpreise in einen Markt hinein, der kurz darauf korrigierte. Wer heute kauft, zahlt weniger als vor vier Jahren, bekommt dafür aber eine Mieteinnahme, die in der Zwischenzeit deutlich gestiegen ist. Das verschiebt die Rechnung, auch wenn die Finanzierungskosten das Bild wieder eintrüben.

Zwei Wege in den Markt

Wer nach dem Stichwort Kapitalanlage München sucht, landet in der Regel bei einem von zwei Modellen. Das erste ist die einzelne Eigentumswohnung, oft im Neubau, häufig über Vertriebe verkauft und mit einem Aufschlag versehen, den der Käufer erst nach Jahren wieder herausholt. Das zweite ist das Mehrfamilienhaus oder ein kleines Portfolio, gekauft mit dem Ziel, den Bestand über Mieterwechsel, Sanierung und Neuordnung der Flächen zu entwickeln. Anbieter wie Inno.Estate von Felix Balk arbeiten in diesem zweiten Segment und übernehmen Ankauf, Optimierung und Platzierung von Wohnimmobilienportfolios. Nach eigenen Angaben besteht in diesem Bereich mehr als 15 Jahre Erfahrung.

Der Unterschied zwischen beiden Wegen ist keine Frage des Geschmacks, sondern eine Frage der Kontrolle. Beim Einzelobjekt in einer Eigentümergemeinschaft entscheidet die Versammlung über Dach, Fassade und Heizung. Beim ganzen Haus entscheidet der Eigentümer selbst, wann saniert wird und in welcher Reihenfolge. Dafür trägt er auch das gesamte Risiko allein, inklusive Leerstand und Mietausfall.

Die Rendite ist der Engpass

München ist der teuerste Wohnimmobilienmarkt Deutschlands, und das schlägt sich in den Kennzahlen nieder. Der Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete, liegt in der Stadt bei etwa 35. Die Bruttomietrendite bewegt sich entsprechend um die drei Prozent, bevor Instandhaltung, Verwaltung und Steuern abgezogen sind. Positiver Cashflow ist bei üblicher Fremdfinanzierung in den ersten Jahren kaum darstellbar.

Ein Punkt, der in Renditerechnungen regelmäßig zu kurz kommt, sind die Kaufnebenkosten. Bayern erhebt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und liegt damit am unteren Ende des bundesweiten Vergleichs. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 Prozent sowie, je nach Objekt, die Maklerprovision. In der Summe landet ein Käufer schnell bei sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises, die keinen Gegenwert in Form von Substanz erzeugen. Bei einem Objekt für 1,2 Millionen Euro sind das rund 100.000 Euro, die vom ersten Tag an mitverzinst und über die Haltedauer wieder eingespielt werden müssen. Bei einer Bruttorendite um drei Prozent dauert das mehrere Jahre, was kurze Haltefristen praktisch ausschließt.

Damit ist klar, wofür München taugt und wofür nicht. Ein Anleger, der monatlichen Überschuss braucht, findet ihn in Chemnitz oder Gelsenkirchen leichter. Ein Anleger, der einen sehr langen Anlagehorizont hat, Mietausfallrisiko minimieren will und auf Wertentwicklung setzt, findet in München Bedingungen, die kaum eine andere deutsche Stadt bietet: eine der stärksten Wirtschaftsregionen Europas, niedrige Arbeitslosigkeit, konstanter Zuzug und eine Leerstandsquote, die seit Jahren im Bereich der statistischen Untergrenze liegt.

Die zweite Wahrheit dazu: Wertentwicklung ist keine Naturkonstante. Zwischen 2022 und 2024 sind die Preise für Wohnungen in München um rund zehn Prozent gefallen, bei Häusern lag der Rückgang vom Höchststand aus noch deutlicher. Wer in dieser Phase verkaufen musste, hat den Verlust realisiert. Die Zehnjahresbilanz sieht trotzdem gut aus, aber sie hilft nur dem, der die Zwischenzeit durchhalten konnte.

Mikrolage schlägt Stadtteil

Der Markt differenziert heute stärker als vor der Zinswende. In Toplagen wie Altstadt-Lehel, der Maxvorstadt, Schwabing oder Au-Haidhausen werden Qualität und Adresse überdurchschnittlich bezahlt. In schwächeren Mikrolagen sind Preisabschläge dagegen offen sichtbar, teilweise auch innerhalb desselben Stadtteils. Eine Wohnung an einer vierspurigen Ausfallstraße wird anders gehandelt als eine Wohnung drei Querstraßen weiter.

Wachstum spielt sich zunehmend am Rand ab. Freiham, die Messestadt Riem und Gemeinden wie Unterhaching bieten Einstiegspreise, die unter dem Stadtmittel liegen, bei einer Nachfrage, die durch den Druck aus der Innenstadt getragen wird. Der Preis dafür sind längere Wege und eine stärkere Abhängigkeit davon, wie sich Verkehrsanbindung und Infrastruktur tatsächlich entwickeln.

Energie und Sanierungsstand entscheiden mit

Bei Bestandsobjekten ist der energetische Zustand längst keine Nebenrechnung mehr. Banken prüfen genauer als noch vor drei Jahren, Sanierungspflichten und Förderbedingungen ändern sich, und der Sanierungsstau eines Gebäudes wandert beim Kauf direkt in die Kalkulation. Für ein Mehrfamilienhaus aus den fünfziger oder sechziger Jahren können Heizungstausch, Fassadendämmung und Fensteraustausch zusammen einen Betrag ergeben, der den Kaufpreisvorteil gegenüber einem sanierten Objekt vollständig auffrisst.

Genau hier liegt allerdings auch der Hebel im Bestand. Ein Objekt mit Rückstand kauft man günstiger, und wer die Sanierung sauber plant und in Etappen umsetzt, hebt Miete und Objektwert gleichzeitig. Das funktioniert nur mit belastbaren Zahlen vor dem Kauf, nicht mit Schätzungen im Nachhinein. Wer das erste Mal ein ganzes Haus kauft, unterschätzt regelmäßig die Zeit, die zwischen Beurkundung und der ersten neu vermieteten Wohnung vergeht.

Was vor dem Kauf zu klären ist

Drei Punkte entscheiden bei einem Münchner Bestandsobjekt fast immer über das Ergebnis. Erstens die Mieterstruktur: Wie hoch ist der Abstand zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete, und wie realistisch lässt er sich in absehbarer Zeit verringern? Zweitens die rechtliche Situation des Gebäudes, von Erhaltungssatzungen über Milieuschutzgebiete bis zu bereits erfolgten Aufteilungen. Drittens die Finanzierung, die nicht nur zur aktuellen Rate passen muss, sondern auch zur Anschlussfinanzierung in zehn Jahren.

Der Milieuschutz verdient dabei besondere Aufmerksamkeit. In den betroffenen Gebieten sind Modernisierungen genehmigungspflichtig, die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist eingeschränkt, und die Stadt kann ein Vorkaufsrecht ausüben. Wer ein Haus in solchen Vierteln kauft und mit einer Aufteilungsstrategie kalkuliert, kann sich verrechnen.

Einordnung

München bleibt ein Markt für Anleger mit Eigenkapital, Geduld und der Bereitschaft, sich mit dem einzelnen Objekt zu beschäftigen. Die Preisdelle der vergangenen Jahre hat den Einstieg rechnerisch etwas erleichtert, die niedrige Rendite bleibt aber bestehen. Wer stattdessen auf laufende Ausschüttung angewiesen ist, sollte andere Standorte prüfen.

Dieser Beitrag ersetzt keine Anlage- oder Steuerberatung. Genannte Marktzahlen beziehen sich auf öffentlich verfügbare Auswertungen von Angebotsdaten und können vom tatsächlich erzielten Preis eines einzelnen Objekts abweichen.